« Mon voisin fait 3 000 € par mois avec son Airbnb. » Peut-être. Mais 3 000 € de réservations ne font pas 3 000 € dans la poche. Pour savoir ce que rapporte vraiment une location courte durée, il faut dérouler le calcul jusqu'au bout. Prenons un exemple concret.
L'exemple : un T2 de 40 m² en Île-de-France
Un appartement bien situé, correctement meublé, géré activement (prix dynamiques, annonce soignée, ménage professionnel). Les chiffres ci-dessous sont un exemple illustratif, construit sur des ordres de grandeur que nous observons, pas une promesse.
| Poste | Par an |
|---|---|
| Prix moyen par nuit | 95 € |
| Taux d'occupation (78 %) | 285 nuits |
| Revenus d'hébergement bruts | 27 075 € |
| Frais de plateforme (environ 15 %) | − 4 060 € |
| Forfait de gestion GS LOCAMASTER (199 € × 12) | − 2 388 € |
| Charges courantes (électricité, internet, assurance, consommables) | − 2 400 € |
| Reste avant impôt et crédit | ≈ 18 200 € |
Soit environ 1 520 € par mois, une fois tout payé sauf l'impôt et l'éventuelle mensualité de crédit. Le ménage n'apparaît pas dans le tableau : il est financé par les frais de ménage que paie le voyageur à chaque séjour.
La comparaison avec la location longue durée
Le même T2 loué en bail classique rapporterait autour de 900 € par mois, soit 10 800 € par an, dont il faut retirer la taxe foncière, l'assurance loyers impayés et les éventuels frais d'agence. L'écart est réel, mais il a une contrepartie : la courte durée demande une gestion quotidienne. C'est précisément ce travail qui crée l'écart de revenus.
Les trois variables qui font tout
- Le prix moyen. 10 € de plus par nuit sur 285 nuits, c'est 2 850 € de revenus en plus. Il dépend de l'emplacement, de la qualité des photos, de la note et de la finesse de la tarification.
- Le taux d'occupation. Passer de 65 % à 78 %, c'est 47 nuits supplémentaires. La moyenne du marché tourne autour de 60 à 65 %, un logement bien géré vise 75 à 85 %.
- Le mode de rémunération de la conciergerie. Une commission de 20 % sur 27 075 € représente 5 415 € par an. Un forfait fixe à 199 € par mois en représente 2 388 €. Sur cet exemple, la différence est de 3 027 € par an, et elle grandit avec vos revenus.
Ce que le calcul ne dit pas
Trois points à garder en tête avant de vous projeter. La fiscalité d'abord : le régime choisi (micro-BIC ou réel) change fortement le net final, nous l'expliquons dans notre guide LMNP. La réglementation ensuite : à Paris, une résidence principale ne peut être louée que 90 jours par an, ce qui change complètement l'équation. Enfin la saisonnalité : les revenus ne tombent pas à parts égales chaque mois, surtout en Normandie.
Ne raisonnez jamais en chiffre d'affaires. Le bon indicateur est le revenu net annuel, après frais de plateforme, gestion et charges. C'est ce chiffre, comparé à celui d'un bail classique, qui vous dit si la courte durée vaut le coup pour votre logement.
Exemple illustratif, hors fiscalité et hors remboursement d'emprunt. Les revenus dépendent de la localisation, du logement, de la saison et de la réglementation locale, et ne constituent pas une garantie de résultat.