Louer un logement meublé, c'est exercer une activité commerciale au sens fiscal : vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas dans celle des revenus fonciers. Reste à savoir sous quel statut et sous quel régime. Les règles ont beaucoup bougé depuis 2025. Voici l'état des lieux pour 2026.
LMNP ou LMP : deux statuts, un critère double
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies en même temps : vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et elles sont supérieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Si l'une des deux manque, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui est le cas de la grande majorité des propriétaires.
Le statut LMP change surtout trois choses : l'imputation des déficits sur le revenu global, le régime des plus-values (professionnelles) et l'affiliation aux cotisations sociales des indépendants.
Le micro-BIC : simple, mais raboté pour la courte durée
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes et vous êtes imposé sur le reste. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a nettement durci ce régime pour les meublés de tourisme. Les seuils applicables en 2026 sont inchangés par rapport à 2025 :
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé (étoiles) | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € |
Conséquence directe : avec un logement non classé, vous sortez du micro-BIC dès 15 000 € de recettes annuelles, un niveau qu'un T2 bien géré dépasse facilement. Deux réflexes à avoir : faire classer le logement (le classement en étoiles, valable cinq ans, fait passer l'abattement de 30 à 50 %) et comparer sérieusement avec le régime réel.
Le régime réel : plus de paperasse, souvent beaucoup moins d'impôt
Au réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de comptabilité. Vous pouvez surtout amortir le bien (hors terrain), le mobilier et les travaux, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur. Dans beaucoup de cas, le résultat imposable tombe à zéro pendant de longues années.
Le réel est obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC, et accessible sur option en dessous. Il suppose une comptabilité tenue par un expert-comptable, dont le coût est lui-même déductible.
Le changement majeur : la plus-value à la revente
C'était l'avantage historique du LMNP au réel : on amortissait le bien sans jamais « rendre » ces amortissements à la revente. La loi de finances pour 2025 y a mis fin. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est diminué d'autant, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle vaut aussi pour les amortissements pratiqués avant 2025.
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale après 30 ans. Le réel reste donc très intéressant pour qui conserve son bien longtemps, mais la revente à moyen terme doit désormais être anticipée dans le calcul.
Et les cotisations sociales ?
En location de courte durée, dépasser 23 000 € de recettes annuelles entraîne en principe l'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (ou, sur option et sous conditions, au régime général). C'est un seuil à surveiller, en particulier si vous possédez plusieurs logements.
En 2026, le micro-BIC non classé (30 %, 15 000 €) n'est presque jamais le bon choix pour un logement qui tourne bien. Faites classer votre meublé, et faites chiffrer le régime réel par un expert-comptable en intégrant dès le départ l'hypothèse de revente.
Cet article est une information générale à jour de septembre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation (autres revenus, emprunt, projet de revente) peut changer la conclusion : faites-la valider par un expert-comptable. Textes de référence : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), article 84 de la loi de finances pour 2025, article 50-0 du Code général des impôts.